Eine gute Flächenplanung beginnt nicht mit einem Immobilienexposé, sondern mit Menschen, Tätigkeiten, Anwesenheitsspitzen und betrieblichen Abläufen.
Worauf es bei dieser Entscheidung ankommt
Die frühe Planung sollte mit einer einfachen Datenbasis beginnen: Beschäftigte, Tätigkeitsarten, Anwesenheit, Kundenverkehr, besondere Ausstattung und erwartete Veränderungen. Daraus entsteht ein Raumprogramm, das später gegen reale Objekte geprüft werden kann.
- Beschäftigtenzahl und externe Kräfte getrennt erfassen
- Spitzenanwesenheit statt Jahresdurchschnitt verwenden
- Arbeitsplatztypen, Besprechung und Nebenflächen einzeln planen
- Wachstum, Untervermietung und Rückbau früh berücksichtigen
So gehen Sie praktisch vor
Definieren Sie zuerst den Zweck der Fläche und die Personen, die sie gleichzeitig nutzen. Halten Sie Annahmen schriftlich fest, damit später erkennbar bleibt, warum eine Größe, Ausstattung oder Vertragsklausel gewählt wurde. Prüfen Sie anschließend mindestens eine konservative und eine flexible Variante.
Übertragen Sie die Anforderungen in einen Grundriss und markieren Sie Arbeitsplätze, Möbel, Türen, Schränke, Verkehrswege, Rückzugsräume und technische Zonen. Ein Objekt sollte nicht nur rechnerisch genug Quadratmeter haben, sondern im tatsächlichen Zuschnitt funktionieren.
Kosten und Risiken getrennt betrachten
Erfassen Sie laufende Kosten, einmalige Investitionen und mögliche Kosten am Vertragsende getrennt. Ergänzen Sie nicht nur Geldbeträge, sondern auch Termin-, Genehmigungs- und Betriebsrisiken. Ein günstiger Rechenwert kann unattraktiv sein, wenn Umbau, Rückbau oder Nutzung unsicher sind.
Vor einer verbindlichen Entscheidung
Gleichen Sie die Planung mit dem Mietvertragsentwurf, vorhandenen Genehmigungen, technischen Unterlagen und der Gefährdungsbeurteilung ab. Je nach Objekt und Vorhaben können Fachplaner, Arbeitsschutzfachleute, Steuerberatung oder Rechtsberatung erforderlich sein.